賃借権の対抗力｜大家さんが変わっても出て行かなくていい？

「オーナーが変わりました」と言われたら

動画は、こんな想像から始まります。賃貸マンションに住んでいたら、ある日「オーナーが変わりました」というお知らせが届いた。新しい大家さんに「出て行ってください」と言われたらどうしよう、と。

実は、民法にきちんとルールがあります。今回は「借りている途中で持ち主が変わったらどうなるか」を、順番に見ていきます。

賃借権の登記をすれば「対抗」できる

民法605条は、不動産の賃貸借を登記したときは、その不動産について物権を取得した者（たとえば買った人）その他の第三者に、対抗できると定めています。「対抗できる」とは、簡単にいうと、「私にはこの部屋を借りる権利がありますよ」と新しい持ち主に主張できるということです。

だから、借りている人が賃借権の登記をしていれば、持ち主が変わっても出て行かなくて済みます。逆にいうと、登記をしていなければ、新しい持ち主に「出て行ってください」と言われても、原則として、それに対抗する手段がなくなってしまいます。

なのに、賃借権の登記はほとんどされない

「じゃあ登記しておけば安心ですね」と思いますよね。ところが、実際に土地や建物を借りるときに、賃借権の登記をすることはほとんどありません。しかも借りる人には、登記請求権が認められていません。これは判例の考え方です。

家を買うときなら、買った本人は絶対に登記したいですし、売る側にとっても取引を終わらせるために必要な手続きなので、双方の思いが一致します。でも賃貸借では、借りる人が登記したくても、貸す人にはそこまで協力する理由がありません。登記請求権というのは「貸す人に、登記に協力してくださいと求める権利」のこと。それがないので、貸す人が面倒だからと協力しなければ、借りる人は自分の意思だけでは登記できないのです。

大家さんの「立場」は新しい持ち主に移る？

次は、対抗できるかどうかとは別の話です。持ち主が変わったとき、貸主としての立場そのものがどうなるか。専門的には賃貸人たる地位といいます。家賃を受け取ったり、使わせる義務を負ったりする、貸主としての権利と義務のセットのことです。この大家さんの立場が、新しい持ち主に引き継がれるのかという問題です。

結論は、借りる人が対抗要件（賃借権の登記など、対抗できる状態）を備えているかどうかで分かれます。

借りる人が対抗要件を備えている場合

この場合は、前の持ち主から新しい持ち主へ所有権が移ると、賃貸人たる地位も当然に新しい持ち主に移ります（605条の2第1項）。特別な手続きは要りませんし、借りる人の同意も要りません。

地位が移っても、借りる人が持っていた権利や、貸す人が負っていた義務は、そのまま新しい大家さんに引き継がれます。たとえば、敷金を返す義務も新しい大家さんが引き継ぎます（同条4項）。だから、同意がなくても借りる人が不利になることはない、という考え方です。

借りる人が対抗要件を備えていない場合

この場合は、所有権が移っても、賃貸人たる地位は当然には移りません。前の持ち主と新しい持ち主の間で「賃貸人たる地位を移しますよ」という合意があって、はじめて移ります（605条の3）。

なお、動画では扱っていませんが、前の持ち主と新しい持ち主が「大家さんの立場は前の持ち主に残し、新しい持ち主が前の持ち主から借りて貸す」と合意した場合は、対抗要件があっても、賃貸人たる地位は移りません（605条の2第2項）。こういう例外もあることだけ、頭の片すみに置いておきましょう。

新しい持ち主が家賃を請求するには

ここまでの話とは別に、もう1つ大事なルールがあります。「新しい大家さんの立場を借りる人に主張する」ためには、新しい持ち主が所有権移転の登記を備えている必要があります（605条の2第3項、605条の3後段）。名乗るだけではダメで、登記という証拠が必要です。

ある日、知らない人から「今日から私が大家です。家賃を振り込んでください」と言われたら、誰でも不安になりますよね。詐欺かもしれません。だから法律は、登記を備えていない新しい持ち主は家賃を請求できない、というルールを置いて、借りる人を守っています。借りる人は「登記を見せてください」と言えば、本当に持ち主が変わったのかを確認できます。

このルールは、対抗要件を備えている借りる人にも、備えていない借りる人にも共通してあてはまります。地位が移る仕組みは場合分けがありましたが、家賃の請求に登記が必要という点は、場合分けなしで同じです。

最後に応用問題