専有部分と共用部分｜区分所有法の基本5用語

なぜマンションには特別なルールがあるの？

一戸建てなら、家も土地も自分だけのもの。でもマンションでは、1つの建物の中で、隣にも上の階にも他人が暮らしています。廊下やエレベーターはみんなで使い、土地もみんなで使います。

そこで、一戸建てでは考えなくてよいことを決めた法律が建物の区分所有等に関する法律、通称区分所有法です。まずは、この法律の土台になる5つの用語を1つずつ押さえましょう。

① 専有部分：自分だけの部屋

マンションを買うとき、建物1棟をまるごと買う人はまずいません。「305号室」のように、建物の一部分を区切って所有するのがふつうです。この区切って所有する部分を専有部分、専有部分を所有する権利を区分所有権といいます。マンションの一室を買うとは、法律的には区分所有権を手に入れることです。

専有部分になるための2つの条件

• 構造上の独立性：隣や上下の部屋との境が、壁・床・天井などでしっかり区切られていること
• 利用上の独立性：独立した出入口があり、そこから外へ出入りできること（玄関を出て、共用の廊下を通って外に出られる形でもかまいません）

2つが両方そろって、はじめて区分所有権の対象になります。片方だけでは専有部分になりません。

② 共用部分：みんなで使うところ

エレベーターホールや廊下のように、住んでいる人が共同で使う部分が共用部分です。法律上は「専有部分以外の建物の部分」などと定められていて、専有部分でなければ共用部分、という関係になっています。共用部分には2種類あります。

法定共用部分

エントランス・廊下・階段、建物の基礎のように、構造上、そもそも独立した部屋になり得ない部分です。もともと区分所有権の対象にならないので、「ここは共用部分です」という登記をする必要がなく、登記することもできません。

規約共用部分

集会室や管理人室のように、本来は独立した部屋にできるのに、建物のルールブックである規約によって、あえて共用部分にした部分です。見た目はふつうの部屋なので、登記しなければ、共用部分であることを第三者に対抗（主張）できません。

一部の人だけが使う「一部共用部分」

下の階が店舗、上の階が住宅という複合型のマンションで、住宅の人だけが使うエントランスのように、一部の区分所有者だけが使うことが明らかな共用部分もあります。これを一部共用部分といいます。一部共用部分は、それを使う区分所有者だけの共有になり、管理もその人たちで行うのが原則です（全員の利害にかかわることなどは、全員で行います）。住宅専用エントランスの掃除代や電球代を、下の階のお店の人が原則として負担しなくてよいのは、このためです。

③ 敷地利用権：足もとの土地の権利

マンションを建てるには土地が必要です。専有部分を持つための、建物の敷地についての権利を敷地利用権といいます。

ポイントは、敷地利用権は所有権のこともあれば、借地権のこともあるということ。土地は借りていて、建物だけを区分所有しているマンションも実際にあります。「マンションなら土地はみんなの共有」と思い込まないように注意しましょう。

④ 区分所有者：部屋の持ち主

区分所有権を持っている人、つまり専有部分を所有する人が区分所有者です。シンプルですが、ここまでの用語が全部この言葉でつながります。

⑤ 管理組合：自動的に入る団体

区分所有者は全員で、建物や敷地を管理するための団体をつくります。一般に管理組合とよばれるもので、法律上当然にできあがります。