造作買取請求権｜退去時のエアコンは買い取ってもらえる？

退去するとき、エアコンはどうする？

アパートを引っ越すとき、自分で取り付けたエアコンを外して持っていくか、置いていくか。外すのは手間がかかるし、置いていくのはもったいない。動画は前回のふり返りのあと、こんな身近な悩みから本題に入ります。

この「置いていくならどうなるの？」に答えるのが、借地借家法の造作買取請求権（ぞうさくかいとりせいきゅうけん）です。

そもそも「造作」ってなに？

造作とは、建物を借りている人が自分のお金で取り付けた、畳・建具・エアコンのように、建物を使いやすくするもののことです。借りた部屋を快適にするために、自分で足したもの、とイメージするとわかりやすいでしょう。

試験で大事なのは「それが造作にあたるか」よりも、大家さんの同意を得て付けたものかどうかです。この点は、あとで具体例でもう一度確かめます。

なぜ買い取ってもらえるの？

賃貸借が終わって部屋を明け渡すとき、借りている人は、原則として自分で付けたものを取り外して元に戻します。ところが、壁や天井から外した畳やエアコンは、それだけではほとんど使い道がありません。付けていたときは価値があったのに、外した瞬間に価値が大きく下がってしまうのです。

そこで借地借家法は、大家さんの同意を得て付けた造作（大家さんから買い受けた造作も同じ）について、建物の賃貸借が期間の満了や解約の申入れで終わるときに、大家さんへ時価で買い取るよう請求できるとしました。

なお、借りている人がさらに別の人に部屋を貸している場合（転貸借）、その転借人と大家さんとの間にも、このルールがあてはまります。

特約でなくしてもいい、という不思議

ここで、自分が大家さんの立場だったら、と考えてみましょう。借りている人から「エアコンを付けたいので同意してください」と頼まれたとき、同意すると、最後にそのエアコンを買い取らされるかもしれません。それなら同意をためらいたくなりますよね。

これでは、借りている人を守るための制度が、かえって造作を付けにくくしてしまいます。そこで借地借家法は、造作買取請求権を認めない特約も有効としています。

債務不履行で解除されたら使えない

もう1つの例外が、終わり方の問題です。借りている人が家賃を払わず、大家さんから契約を解除された場合、造作買取請求はできないとされています（判例）。家賃は払ってもらえない、そのうえ造作まで買い取らされる、では大家さんにとって踏んだり蹴ったりだからです。

特約で外れる場合は「はじめからの合意」、債務不履行解除は「あとから起きた借りている人側の問題」。どちらも権利が使えなくなりますが、理由はまったく違います。

具体例：事務所のエアコン

ある会社が、事務所として使うために建物を借り、大家さんの承諾を得てフロアにエアコンを設置しました。その後、賃貸借が終わり、建物を明け渡すことになりました。この場合、借りている会社は、造作買取請求権を使って、エアコンを時価で買い取るよう大家さんに請求できます。