国土利用計画法の届出制と許可制の違い｜事後届出・事前届出・規制区域の許可を比較

届出制と許可制の違いは「届け出るだけ」か「認められるまで契約できない」か

国土利用計画法は、土地の投機的な取引や地価の高騰を防いで、土地を適正に使えるようにするための法律です。大きな土地を売り買いするとき、国（都道府県）が内容をチェックできる仕組みをつくっています。そのチェックの強さが、全国・注視区域・監視区域・規制区域で段階的に違います。

動画は、旅行の宿の話から始まります。「当日キャンセルでも連絡すればOK」という緩いプランと、「前日までに連絡必須」という厳しめのプラン。同じ「キャンセルできます」でも、タイミングで印象がだいぶ変わります。国土利用計画法の届出制も、同じように「いつ知らせるか」で性格が変わります。届出制とは、取引の内容を知事に知らせる制度。許可制とは、知事の許可がなければ契約を結べない制度です。

結論：全国は事後届出制、注視区域・監視区域は事前届出制、規制区域は許可制。この4段階を、届出制と許可制の違いとして押さえます。

比べてみよう：事後届出制・事前届出制・許可制

区域	方式	手続の時期	面積の基準
全国	事後届出	契約のあと契約日から2週間以内	2,000㎡・5,000㎡・1万㎡以上区域により異なる
注視区域	事前届出	契約のまえ	全国と同じ
監視区域	事前届出	契約のまえ	都道府県が引下げ可
規制区域	許可	契約のまえ許可が先	面積の基準なし

動画で押さえた形は、全国が事後届出制、注視区域が事前届出制、監視区域も事前届出制で面積基準を引き下げられる、規制区域が許可制、の4段階でした。表の「面積の基準」の数字は、条文から補足したものです（国土利用計画法23条2項1号）。

① 全国：事後届出制は「契約してから報告する」

土地の取引を契約したあとで、都道府県知事に「こういう取引をしました」と届け出るのが事後届出制です。先に許可をもらう必要はありません。動画では、全国で通常適用される、比較的緩やかな規制と説明されています。

補足：事後届出は、契約を結んだ日から2週間以内に、権利を取得した側（買主など）が、市町村長を通じて知事に届け出ます（23条1項）。面積が小さい取引は対象になりません。基準は、市街化区域で2,000㎡以上、その他の都市計画区域で5,000㎡以上、都市計画区域外で1万㎡以上です（23条2項1号）。ただし、買主が、その土地を含む一団の土地で基準以上のものを取得することになるときは、個々の契約が小さくても届出が必要です。

補足：動画では「日本全国どこでも事後届出制」と始まりますが、条文では、規制区域・注視区域・監視区域にある土地は事後届出の対象から外れます（23条2項2号）。この3つの区域では、事前届出か許可が必要になるからです。「全国」は、この3つの区域以外のところ、と読み替えると正確です。

補足：届出を受けた知事は、土地の利用目的について必要な変更をするよう勧告できます（24条1項）。勧告は届出から3週間以内です（24条2項）。事後届出では、契約を結んだあとに利用目的の変更を求められる形になります。

② 注視区域と監視区域：どちらも事前届出制

契約する前に届け出るのが事前届出制です。注視区域は、地価が上昇しやすく、より丁寧な監視が必要だと知事が判断した区域です。監視区域は、地価の上昇がさらに急で、より強い対応が必要な区域です。動画は、気象の注意報と警報にたとえています。注視区域が注意報、監視区域が警報のイメージです。

では、注視区域と監視区域はどこで見分けるのでしょうか。事前届出制という点は同じです。動画が示した違いは、名前そのものと、面積の基準を都道府県が独自に引き下げられるかどうかの2点でした。注視区域は全国と同じ基準のまま。監視区域は、これより小さい面積でも届出が必要になるよう、都道府県の規則で引き下げられます（27条の7）。

補足：事前届出をした人は、届出の日から6週間を過ぎるまで、その契約を結べません。ただし、その前に知事から勧告か「勧告しない」という通知があれば別です（27条の4第3項）。6週間以内に契約すると、50万円以下の罰金の対象になります（48条）。届出の主体も事後届出と違い、取引の当事者（27条の4第1項）です。また勧告の内容も、事前届出では契約の締結を中止することなどを求める形になります（27条の5第1項）。

③ 規制区域：届出ではなく許可制

規制区域では、届出ではなく許可制に切り替わります。都道府県知事の許可を受けなければ、土地の取引（売買や地上権の設定など）をすること自体ができません。動画のたとえでは、コンサートで「当日連絡すれば済む」話ではなく、事前に当選しないと会場に入れない厳しさです。

補足：許可を受けずに結んだ契約は、そもそも効力を生じません（14条3項）。無許可で契約した場合は、3年以下の拘禁刑か200万円以下の罰金が定められています（46条）。規制区域には、面積による除外の基準はありません。

区域を指定するのは誰？

注視区域も監視区域も規制区域も、指定するのは都道府県知事です。ただし、指定の理由は段階によって変わります。動画の整理では、注視区域は「地価が上昇しやすく、丁寧な監視が必要」、監視区域は「地価の上昇が急激で、緊急の対応が必要」、規制区域は「投機的な取引が集中している」という違いです。

補足：条文では、規制区域は投機的取引が集中して行われるおそれがあり、かつ地価が急激に上昇するおそれがある区域（12条1項）、注視区域は地価が一定の期間内に相当な程度を超えて上昇する（おそれがある）区域（27条の3第1項）、監視区域は地価が急激に上昇する（おそれがある）区域（27条の6第1項）とされています。また、注視区域と監視区域は、それぞれ規制区域などを除いて指定されます。指定や許可・届出の事務は都道府県知事の権限ですが、指定都市では市長が行います（44条）。動画の入れ子の絵は規制の強さのイメージで、実際の区域どうしは重なりません。

補足：国土交通省の公表では、規制区域は昭和49年の施行以来、注視区域は平成10年の創設以来、これまで指定された例がありません。監視区域は、令和7年1月5日現在、東京都の小笠原村の1か所だけです。動画では、「規制区域という制度はあるが、実際に指定された例はない」という点も、試験で問われることがあると説明されています。あわせて、「全国が事後届出制」から「規制区域の許可制」までの仕組みの違いを押さえておきましょう。

具体例：Aさんが山林を買うとき